上海法拍房购买保姆级攻略：从选房尽调、竞拍付款、产权过户到公积金提取，详解税费计算、腾退技巧、风险防范，覆盖上海本地政策要点，助你安全低价购法拍房。

一、前期准备：避开 90% 的坑

1. 选房渠道与筛选

官方渠道：人民法院诉讼资产网、阿里拍卖、京东拍卖（警惕山寨平台）

筛选条件：

产权状态：显示已确权或可过户（避免无法办产证）

腾退责任：优先选择法院明确标注负责清场交付的房源

DK标注：确认公告中注明可DK（未注明需提前联系法院确认）

2. 尽职调查（必做）

实地考察：

至少看房 3 次（早中晚各一次），检查房屋质量、装修现状，拍照留证

留意阳台晾衣、快递包裹等居住痕迹，判断是否有人实际居住

产权查询：

到不动产登记中心查询产权登记簿及抵押查封记录，确认产权是否清晰

核实是否存在多次抵押、长期租约（买卖不破租赁）

查询土地性质（出让 / 划拨），划拨土地需补缴出让金（约成交价 1%-3%）

欠费调查：

联系物业获取近 3 年物业费缴费记录（注意空置房物业费可能欠缴）

核查水电燃气费、维修基金等欠费情况

户籍与学位：

至房屋所在地派出所咨询户籍情况（原房主户口可能未迁出）

查询当地学位政策，确认房产学位是否可用

二、竞拍操作：理性出价

1. 资金准备

保证金：通常为起拍价的 10%-20%，需在竞拍前支付至法院指定账户

预算规划：

设定不超过评估价 90% 的心理价位，避免非理性竞价

预留总房款 10%-15% 用于税费、欠费及杂费

2. DK准备（如需）

DK预审（竞拍前完成）：

提交材料：身份证、户口本、结婚证、收入证明、近 12 个月银行流水、征信报告

获得银行初步批复后再参拍，避免拍中后DK失败导致悔拍

放款时间确认：与银行明确约定拍中后第 X 个工作日下午 4 点前放款，精确到小时

3. 竞拍技巧

采用最后五出价策略，避免过早暴露意向

拍卖结束前均可报名，但建议提前 1-2 天操作，避免大额支付限额问题

三、成交后关键步骤：时间就是金钱

1. 支付尾款（生死线）

竞拍成功后，保证金自动转为房款，剩余尾款需在 7-15 天内（以公告为准）全额支付

逾期未付 = 悔拍，保证金没收且需补差价

付款方式：银行转账至法院指定账户，保留所有转账凭证

2. 获取三书（过户核心凭证）

支付尾款后，10-20 个工作日内法院出具：

拍卖成交确认书（交易凭证）

执行裁定书（确认你是新业主）

协助执行通知书（强制相关部门配合过户的尚方宝剑）

重要：原件妥善保管，建议再要一份加盖公章的副本备用

四、产权过户：单方过户无忧

1. 办理解封解押

携带三书和身份证原件到不动产登记中心办理解除抵押和查封

法院会通知房管局解押，多重查封需首封法院协调

2. 税费缴纳（详细计算）

买受方必缴：

契税：首套房≤90㎡为 1%；90㎡-140㎡为 1.5%；＞140㎡为 2%二套房≤140㎡为 1%；＞140㎡为 2%；三套房及以上为 3%非住宅统一为 3%

权证印花税：成交价的 0.05% 或固定 5 元 / 本

登记费：住宅 80 元 / 套，非住宅 550 元 / 套

可能需垫付的卖方税费（视公告而定）：

增值税及附加：房产证满 2 年免征；未满 2 年按 5.3% 征收

个人所得税：满五唯一免征；否则普通住宅按 1%，非住宅按 1.5% 征收

缴税操作：

携带材料：身份证、三书、原房产证（如有）、购房资格证明（限购城市）

缴税渠道：

线上：付费通网站 / APP、电子税务局

线下：房屋所在区税务窗口、上海银行、上海农村商业银行

退税提醒：垫付的卖方税费，凭完税证明向法院申请从拍卖款中退还

3. 不动产过户登记

到不动产登记中心法拍房专窗提交材料：

三书原件、身份证、完税证明、不动产转移登记申请书

材料齐全，5-10 天可领取新不动产权证

费用：住宅 80 元 / 套，非住宅 550 元 / 套

五、提取公积金：必须过户后

重要：用户问题详解

答案：是的，必须等产权过户取得不动产权证后才能提取公积金

政策依据：上海市住房公积金提取管理办法规定，购买自住住房提取公积金必须提供不动产权证 (含原房地产权证)

提取步骤：

取得不动产权证后（发证之日起 5 年内有效）

准备材料：

身份证原件及复印件

不动产权证原件及复印件

法院拍卖确认书

法院出具的发票或收据

婚姻证明（已婚需提供结婚证）

到公积金管理中心或通过一网通办平台提交申请

提取额度：不超过不动产权证发证当月公积金账户余额，且不超过购房款总额

六、收房与后续：顺利入住

1. 房屋腾退（视情况而定）

法院负责腾退（公告明确）：裁定送达后 15-60 天内完成

自行腾退：若公告未明确，需与原住户协商或申请法院强制执行

强制腾退流程（如遇阻碍）：

向执行法院提交强制执行申请书、拍卖成交确认书、不动产权证、身份证复印件

法院受理后发出腾房公告（张贴于入户门、单元门等醒目位置）

实施强制清场，更换门锁，交付房屋

2. 房屋交接与验收

法院或拍卖机构组织签署房屋交接书，明确交接时间、房屋现状

实地查验：

检查房屋结构、装修、水电、厨卫设施是否完好

清点公告中注明的留存物品，签署物品交接清单

物业交接：

携带法院裁定书、身份证到物业办理业主登记

核查物业费、水电费等欠费情况，要求原房主结清

办理门禁授权、停车权限等

3. 遗留问题处理

水电煤过户：携带新房产证、身份证到相关营业厅办理

户籍处理：若原房主户口未迁出，可协商迁移或通过法律途径申请注销

入住公证：建议办理入住公证，明确收房时间和状态，避免后续纠纷

七、风险防范全清单

1.产权风险：防范措施为拍前查询产权登记簿，确认无抵押查封

2.租赁风险：防范措施为核实是否存在长期租约（特别是买卖不破租赁情况）

3.欠费陷阱：防范措施为提前查询物业费、水电费等欠费情况

4.DK风险：防范措施为竞拍前完成DK预审，确认放款时间

5.腾退困难：防范措施为优先选择法院负责清场的房源

6.户籍问题：防范措施为提前查询户籍情况，协商迁移或预留解决方案

7.税费意外：防范措施为预留 10%-15% 预算用于税费，详细研读公告中税费承担条款

八、时间与成本全流程速览

1.总时间预估：从竞拍成功到拿证约 20-45 天（比普通二手房快 2-3 个月）

2.关键时间节点：

尾款支付：竞拍成功后 7-15 天

获得三书：付尾款后 10-20 天

税费缴纳：拿到三书后 1-3 天

过户登记：缴税后 3-7 天

领取新证：申请后 5-10 天

公积金提取：取得房产证后（5 年内有效）

3.费用预估（以 500 万住宅为例）：

保证金：50-100 万（成交后转为房款）

契税：5-7.5 万（首套房 1%-1.5%）

印花税：2500 元

登记费：80 元

可能垫付税费：约 25-30 万（视房屋情况，可申请退税）

总预算：约 550-580 万（含 10% 备用金）

总结：法拍房购买五步法

尽调选房：查产权、看房屋、核欠费、问户籍

理性竞拍：定预算、做DK、巧出价

及时付款：付尾款、拿三书

快速过户：解查封、缴税费、领新证

收房入住：腾退、验收、交接、入住

最后提醒：法拍房看似便宜，实则风险与机遇并存。建议全程保留所有文件原件和复印件，重要环节录音录像，必要时咨询专业律师或辅拍机构，确保交易安全。如时间紧张或风险承受能力有限，可考虑寻找信誉良好的专业辅拍机构协助，虽花费少量服务费，但能规避大部分风险。

TAG标签： 上海住房公积金 上海住房公积金购房提取
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